Die Entwicklung der Überseestadt ist eine echte Bremer Erfolgsgeschichte. Schneller als ursprünglich geplant ist daraus ein moderner Ortsteil geworden, der für Investoren, Gewerbetreibende sowie Bürgerinnen und Bürger gleichermaßen interessant ist. Aufgabe der Wirtschaftsförderung Bremen GmbH (WFB) ist die Vermarktung und Erschließung der Gewerbeflächen, die sich teils im Eigen-, teils im Fremdbesitz befinden, also zum Beispiel der Stadt Bremen gehören. Andreas Heyer, Vorsitzender der WFB-Geschäftsführung, erklärt im Interview, was den Immobilienmarkt der Überseestadt auszeichnet, wie sich das Areal im Branchenumfeld positioniert und wie er die Zukunftsaussichten bewertet.
Herr Heyer, die Bremer Innenstadt erfährt aktuell eine enorme Aufwertung durch große Bauprojekte von privaten Investoren. Wie ordnen Sie vor diesem Hintergrund Potenzial und Rolle der Überseestadt ein?
Die Überseestadt ist und bleibt ein besonderes Entwicklungsgebiet, für das die WFB nicht nur den Masterplan mitentwickelt hat und die Erschließung verantwortet, sondern auch die Vermarktung aller Flächen als Kernaufgabe hat. Das ist eine ganz spezielle immobilienwirtschaftliche Aufgabenstellung. Die Dynamik des Bremer Immobilienmarktes wurde zuletzt von der Überseestadt dominiert, doch sie definiert nicht mehr allein den spürbaren Aufbruch Bremens. Jetzt bekommt auch die Innenstadt den dringend notwendigen Entwicklungsimpuls. Es kommt also zu einem Miteinander zweier starker Areale, die konzeptionell eine vollkommen unterschiedliche Ausrichtung haben.
Welche Rolle spielt das Großprojekt Überseestadt bei der WFB und wie ist der aktuelle Stand?
Zwei Kollegen kümmern sich um den Unternehmensservice, sie betreuen die Firmen in der Überseestadt. Es ist aber naturgemäß ein Zusammenspiel mehrerer WFB-Abteilungen, etwa die Erschließung, das Vertragsmanagement, die Immobilienwirtschaft und das Standortmarketing. Eine vierwöchentlich stattfindende Steuerungsrunde begleitet gemeinsam mit dem Bau- und dem Wirtschaftsressort die Entwicklung des Areals. Darüber hinaus gibt es eine dynamische Kommunikation inklusive regelmäßiger Arbeitstreffen. Zweimal pro Jahr tagt der Überseestadt-Beirat, in dem wir uns mit Akteuren aus dem Quartier austauschen, zum Beispiel mit dem Ortsbeirat Walle sowie Geschäftsleuten. Das Gebiet ist von verschiedenen Entwicklungsstufen geprägt. Aktuell sind die Projekte Überseeinsel und der Kopf Europahafen, der von der Zech Group prominent bebaut wird, hervorzuheben. Genauso wichtig sind die Entwicklung kleingewerblicher Projekte sowie des Holz- und Fabrikhafens. Das Kernthema der Überseestadt lautet: Wie gelingt das Miteinander von alter Hafenwirtschaft und neuer Nutzung?
Anfangs gab es die Überseestadt nur auf dem Reißbrett. Wie hat sich das Ganze entwickelt und wie positioniert sich die Überseestadt im bundesweiten Vergleich?
Wenn man die Vision des Masterplanes und die anschließende Realisierung betrachtet, fällt vor allem die gute Entwicklung der direkten Wasserlagen ins Auge. Hinzu kommt eine so nicht geplante, aber erfreuliche Konzentration auf den Wohnungsmarkt, die in Bremen dringend notwendig ist und für die Überseestadt zu einer weiteren Qualitätsentwicklung geführt hat. Dort stand ohnehin das Thema „Alt und Neu kombinieren“ auf der Agenda. Wo wäre das Thema Wohnungsmarkt also besser aufgehoben? Zurzeit rücken diesbezüglich der Europahafenkopf und die Überseeinsel, das ehemalige Kellogg-Areal, in den Fokus. In Deutschland gibt es vergleichbare Projekte, bei denen man es geschafft hat, alte Hafengebiete zu revitalisieren. Die Rahmendaten sind allerdings eindeutig: Das Entwicklungsgebiet Überseestadt Bremen ist doppelt so groß wie die Hamburger Hafencity, die aber aufgrund der Stadtgröße und Internationalität eine andere Aufmerksamkeit bekommt. Damit können wir umgehen, wir müssen uns nicht verstecken. Wichtig ist, wir konnten die Überseestadt sehr organisch aus einer überwiegend regionalen Aktivität heraus erfolgreich entwickeln – und weitaus schneller als ursprünglich geplant.
Für welche Branchen ist der Standort Überseestadt interessant?
Es hat angefangen mit etwa 300 Bestandsunternehmen, vornehmlich aus der Hafenwirtschaft, und etwa 6.000 Mitarbeitern. Zurzeit sind in der Überseestadt circa 1.000 Unternehmen mit insgesamt rund 16.000 Beschäftigten ansässig. Es gibt kleinere Gewerbebetriebe, ganz klassisch mit Büros und Hallenbau. Neu hinzugekommen ist der Büroimmobilienmarkt. Das Gebiet ist zudem für den Bereich Dienstleistungen prädestiniert und wird sich entsprechend weiterentwickeln.
Wie schafft es der Immobilienstandort Bremen, im Branchenumfeld aufzufallen und welche Rolle spielt die Münchner Immobilienmesse „Expo Real“ dabei?
Europas größte Immobilienmesse für Fachbesucher findet an drei Tagen jedes Jahr im Oktober statt. 2018 sind wir in München mit einem komplett überarbeiteten, hochmodernen Standkonzept und einer Rekordbeteiligung von 27 Partnern angetreten. Am Stand des Bundeslandes Bremen war das gesamte Spektrum der Immobilienwirtschaft vertreten: Banken, Entwickler, Fachjuristen, IT-Unternehmen, Makler und Wirtschaftsentwickler aus Bremen und Bremerhaven. Das Grundmaß des Bremen-Standes ist gleichgeblieben, wir haben aber erstmals das Doppelstock-Prinzip umgesetzt und konnten so 200 Quadratmeter mehr nutzen. Es wurde zudem eine ganz andere technische Präsentationsform eingesetzt. Das Feedback ist sehr positiv, seitens der Beteiligten, aber auch der zahlreichen Standbesucher. Die Taktung der Termine und Gespräche war sehr eng. Das ist ein Zeichen dafür, welches Potenzial im Markt steckt.
Welche Rolle spielt die Überseestadt im Bremen-Auftritt?
Der Messeauftritt ist kein Puzzle, in dem jedes Areal seinen Platz zugewiesen bekommt. Herausragende Motive sind Kommunikation, Außendarstellung, ein weltstädtischer Auftritt. Potenzial ausloten, Fantasien darüber entwickeln, wo Investitionen stattfinden können: All das haben wir zuletzt sehr intensiv und fast ausschließlich über die Perspektiven der Überseestadt getan. Es ist gut, nun auch andere Zielgruppen ansprechen zu können, wir haben mit dem aktuellen Portfolio eine Breite erzeugt, indem wir neue Projekte dazubekommen haben, sei es die Innenstadtentwicklung oder die gewerbliche Entwicklung des Gewerbeparks Hansalinie. Das befruchtet sich gegenseitig, so wird Bremen noch interessanter für Investoren, national wie international.
Als Basis für das Interesse der Fachbesucher diente sicher der aktuelle Immobilienmarkt-Report 2018. Was sind aus Ihrer Sicht dessen wichtigste Ergebnisse?
Bremen besitzt eine unveränderte Attraktivität im Wettbewerb, spielt auf der Landkarte der Investoren nach wie vor eine positive Rolle. Speziell die Überseestadt ist interessant für Firmenzentralen, aber auch was den Wohnungsmarkt angeht. Wir haben eine hohe Bautätigkeit und nur geringe Leerstandquoten auf dem Immobilienmarkt. Das bedeutet im Umkehrschluss aber auch, dass es für spontane Entwicklungen nur begrenzten Raum gibt. Fest steht, alles ist projektorganisiert, nicht in den Leerstand finanziert und mit Augenmaß investiert. Das Ergebnis ist eine sehr interessante Angebot-Nachfrage-Situation.
Laut Bericht war die Überseestadt im zweiten Jahr in Folge der Standort mit dem höchsten Flächenumsatz auf dem Bremer Büromarkt, zudem wurden Spitzenmieten aufgerufen. Wird der Trend anhalten?
Die Spitzenmieten werden in neuen, hochwertigen Objekte in Top-Lage am Wasser erzielt, die zum Beispiel moderne energetische Voraussetzungen erfüllen. Das gilt im Wohnungsbau ebenso wie bei den Gewerbeimmobilien. Angesichts der aktuellen Neubauprojekte werden wir noch ein gewisse Entwicklung haben, da ist noch ein bisschen Musik drin. Aber man muss schauen, ob der Markt das noch alles aufnehmen kann. Abgesehen vom Büromarkt stehen zum Beispiel Geschäftshausentwicklungen in Verbindung mit Hotelprojekten an. So entsteht eine gewisse Diversität mit dem Schwerpunkt Gewerbe.
Wie beurteilen Sie die Zukunft des Immobilienmarktes in der Überseestadt? Wie müssen Projekte geplant und umgesetzt werden, um wettbewerbsfähig zu sein?
Ganz allgemein sind Themen wie Nachhaltigkeit, Modernität im Sinne einer smarten Entwicklung sowie Mobilität entscheidend. Wir müssen bedürfnisorientiert planen und bauen, das gilt für die Zielgebiete Büro, Wohnen, Handel und produzierendes Gewerbe. Das digitale Zeitalter stellt neue Herausforderungen an die Immobilienwirtschaft, das müssen Investoren berücksichtigen, um gute, langfristige Mieter zu überzeugen. Da die Bebauungs- und Vermarktungslücken in der Überseestadt kleiner werden, ist unsere Herausforderung, das Ganze mit Bedacht in die Ist-Struktur einfließen zu lassen. Ich bin aber sehr zuversichtlich. Die Überseestadt wird sich weiter positiv entwickeln, es werden dort weitere Arbeitsplätze entstehen und die Menschen werden dort in Zukunft weiter gern arbeiten und leben wollen.
Herr Heyer, wir danken Ihnen für das Gespräch!
Informationen
Andreas Heyer ist seit 1. Juni 2009 Vorsitzender der Geschäftsführung der WFB Wirtschaftsförderung Bremen GmbH. Der Bankfachmann war zuvor Geschäftsführer beim Wirtschaftsentwicklungsunternehmen Hannoverimpuls und Direktor der Sparkasse Hannover.
Weitere Informationen zur Überseestadt Bremen, Ansiedlung und Vermarktung erhalten Sie bei Dagmar Nordhausen, Tel. +49 (0)421 9600 252, dagmar.nordhausen@wfb-bremen.de und Jons Abel, Tel. +49 (0)421 9600 613, jons.abel@wfb-bremen.de.
Autorin: Kerstin Radtke
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